ZMSCE, 09/01/2025
Por Tibi Puiu
A IA está mudando o mercado imobiliário, e os inquilinos estão pagando o preço.
Em Atlanta, um inquilino à procura de um apartamento modesto pode notar uma tendência intrigante: unidades em prédios aparentemente semelhantes estão com preços quase idênticos. Isso não é coincidência. Uma ferramenta de inteligência artificial chamada “Gestão de Receita por IA”, integrada ao software de gestão imobiliária RealPage, está moldando os aluguéis de milhões de americanos.
De acordo com um relatório do Conselho de Assessores Econômicos da Casa Branca (CEA), essa IA não apenas influencia o mercado, mas também está impulsionando os aluguéis para cima, muitas vezes sem que os proprietários precisem discutir um único preço.
Um cartel movido por IA
O software criado pela RealPage usa algoritmos para sugerir preços de aluguel ideais com base nos dados dos concorrentes. Supostamente, a ferramenta ajuda os proprietários a maximizar a receita. Na prática, críticos alegam que ela facilita algo mais preocupante: coordenação de preços.
Ao analisar dados de mercado e recomendar preços, a IA efetivamente permite que os proprietários atuem como uma única entidade dominante — um cartel. O algoritmo recomenda preços que são mais altos do que o preço ideal que cada proprietário definiria individualmente, argumenta o CEA. Esse comportamento, conhecido como “fixação de preços,” é ilegal sob a Lei Sherman, que proíbe práticas anticompetitivas.
A dimensão do problema é impressionante. Quase um em cada quatro imóveis multifamiliares nos EUA usa o software da RealPage. Em cidades como Atlanta, Dallas e Denver, esse número ultrapassa 50%. Em média, os inquilinos dessas propriedades administradas por IA pagam US$ 70 a mais por mês — um total de US$ 3,6 bilhões anuais, de acordo com o relatório do CEA. Em algumas áreas, o aumento impulsionado pela IA chega a US$ 181 por mês.
Reagindo contra os preços algorítmicos
A reação foi rápida. O Departamento de Justiça (DOJ) e procuradores gerais de oito estados entraram com uma ação civil antitruste contra a RealPage, alegando que o software “priva os inquilinos dos benefícios da concorrência” e prejudica milhões de americanos, segundo jornalistas do Popular Information.
A RealPage nega as acusações, argumentando que os proprietários têm “100% de discrição para aceitar ou rejeitar as recomendações de preço do software.” No entanto, evidências de uma ação coletiva separada sugerem o contrário. Segundo a denúncia, a RealPage usa um sistema de conformidade para impor a adesão aos preços gerados por IA. Proprietários que desviam frequentemente enfrentam obstáculos, precisando de aprovação dos “Consultores de Preços” da RealPage ou da alta administração. Testemunhas relatam que pedidos de desvio são negados quase 99% das vezes.
Algumas cidades estão tomando medidas próprias. São Francisco e Filadélfia já aprovaram leis que proíbem ferramentas algorítmicas como a RealPage de definir aluguéis. Outras cidades, como San Jose e San Diego, estão considerando legislação semelhante.
Um mercado para sempre alterado?
As implicações da IA da RealPage vão muito além dos inquilinos diretamente afetados. Ao definir aluguéis mais altos, o software pressiona proprietários não participantes a aumentarem seus preços também. Esse efeito em cascata significa que o verdadeiro custo da inflação dos aluguéis causada pela IA pode ser bilhões a mais do que as estimativas do CEA.
Críticos argumentam que isso reflete um problema maior com IA nos mercados. Embora essas ferramentas prometam eficiência, muitas vezes agravam desigualdades. A habitação, uma necessidade humana básica, torna-se mais uma área onde algoritmos beneficiam corporações às custas dos indivíduos.
À medida que processos judiciais e legislações continuam a se desenrolar, uma questão paira: quão grande deve ser o controle da IA na definição dos mercados dos quais dependemos? Para milhões de inquilinos, a resposta pode determinar se eles conseguem ou não continuar em seus lares.
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